Les répercussions de la COVID-19 sur le crédit hypothécaire commercial canadien

3 avril 2020
  • Ce que nous constatons : ce billet fait partie de la série Stikeman Elliott sur les marchés en évolution découlant de la pandémie de la COVID-19

Les acteurs du marché canadien des prêts hypothécaires commerciaux sont actuellement tous aux prises avec un « cygne noir », soit une perturbation extraordinaire du marché déclenchée par la crise actuelle de COVID-19 et les mesures de confinement exigées par les autorités publiques. Il est encore trop tôt pour connaître avec certitude la véritable ampleur de cette perturbation et son impact exact sur le marché canadien des prêts hypothécaires commerciaux. Mais il est clair que cet impact se fait déjà ressentir et nous croyons qu’il s’aggravera.

Le présent article présente la manière dont cette perturbation affecte actuellement nos marchés des prêts hypothécaires commerciaux et ce à quoi nous pouvons nous attendre dans les mois à venir.

Que se passe-t-il?

À ce jour, les effets à court terme de la COVID-19 sur le crédit hypothécaire commercial canadien se sont principalement traduits par des variations défavorables des flux de trésorerie liés aux biens et par des demandes de congés de paiement sur les prêts hypothécaires existants de la part des emprunteurs :

  • Un grand nombre d’emprunteurs ont déjà demandé aux prêteurs hypothécaires commerciaux de leur accorder un congé de paiements hypothécaires. De nombreux emprunteurs ont demandé un congé de paiement à compter du 1eravril, qui leur a été refusé par les prêteurs relativement à bon nombre de prêts, étant donné que les loyers du 1er mars ont été effectivement perçus. La situation sera toutefois très différente en ce qui concerne les paiements hypothécaires exigibles le 1er
  • Les prêteurs et leurs gestionnaires de prêts passent maintenant en revue ces demandes des emprunteurs pour repérer celles qui sont raisonnables et, le cas échéant, déterminer la nature et la durée du congé à accorder.
  • Il est fortement recommandé aux emprunteurs d’être proactifs, préparés et coopératifs de façon à répondre rapidement et pleinement aux prêteurs qui demandent des renseignements supplémentaires relativement à des demandes de congés de paiement. Au minimum, les emprunteurs devraient être prêts à fournir à toutes les parties visées des versions à jour des comptes de résultat opérationnel, des registres des loyers et des relevés de la valeur nette portant sur les biens pertinents.
  • Les prêteurs demanderont aux emprunteurs (y compris les garants apparentés) de prendre un « engagement » anticipé et significatif envers leurs actifs en finançant les taxes foncières, les frais d’exploitation et au moins une partie de leurs paiements hypothécaires à partir de sources immobilières et non immobilières pendant la période de report demandée. Les emprunteurs ou les garants apparentés qui disposent du capital ou des autres ressources nécessaires au financement de ces sommes, mais qui refusent de les utiliser à cette fin, seront évalués négativement par les prêteurs qui prennent la décision d’accorder ou de refuser un congé de paiement.
  • Il va de soi que les emprunteurs (ou leurs garants apparentés) qui continuent de verser des distributions prélevées sur les capitaux propres ou qui versent une rémunération exagérée à leurs hauts dirigeants pendant la période de congé demandée se verront probablement refuser toute forme de congé de paiement.
  • Bien qu’il soit encore tôt pour se prononcer, les prêteurs semblent généralement prêts à repousser le problème en accordant des reports à court terme (c.-à-d. généralement jusqu’à trois mois) des paiements d’amortissement du capital et, dans certains cas, des paiements d’intérêts. En général, les reports à plus long terme ne sont actuellement pas envisagés. Tous les paiements reportés porteront intérêt aux taux fixes et composés indiqués dans le prêt hypothécaire, et devront être intégralement remboursés au prêteur dans les 6 à 12 mois.
  • Au départ, les reports à court terme seront probablement accordés par les prêteurs avec peu de conditions ou sans conditions, autres que les obligations actualisées portant sur les déclarations, les restrictions applicables aux distributions prélevées sur les capitaux propres et le remboursement des dettes non garanties, ainsi que la promesse de verser au prêteur tout revenu net d’exploitation excédentaire. Des modifications plus importantes pourraient devoir être apportées aux prêts, notamment en ce qui concerne les réserves pour prêts, la gestion des liquidités (temporaire ou permanente), les nouvelles parties au prêt et les autres concessions de l’emprunteur, si la période initiale de congé de paiement doit être prolongée.
  • Les emprunteurs qui sont (réellement) incapables de payer les taxes foncières, les frais d’exploitation liés au bien et leurs remises de TVH/TPS portant sur le bien pendant la période de congé demandée posent un problème beaucoup plus sérieux aux prêteurs. Le prêteur aux prises avec un tel problème dans le cadre d’un prêt peut ne pas être disposé à envisager le congé de paiement, qui empêcherait ou retarderait les mesures qu’il doit prendre pour protéger ses biens donnés en garantie ou empêcher l’érosion du rang prioritaire de sa sûreté.
  • Si le prêteur s’engage à accorder un congé de paiement, toutes les parties au prêt (y compris tous les garants et propriétaires véritables au titre du prêt) doivent signer une entente écrite qui énonce clairement la forme, la durée et les conditions y étant liées. Cette entente doit confirmer la continuité des obligations de chaque partie au prêt (autres que les obligations modifiées) et peut d’abord prendre la forme d’une simple lettre d’entente.
  • Les prêteurs qui ont pris des engagements de prêt « fermes » sans toutefois les conclure doivent sérieusement envisager de se prévaloir des clauses de force majeure ou des autres clauses « échappatoires » de leurs engagements. L’application de ces clauses dans une situation factuelle donnée dépendra entièrement de leur libellé général ou précis et du fait que le prêteur exerce ou non ses droits de résiliation dans le respect de la bonne foi. Il est recommandé aux emprunteurs qui n’ont pas d’autres possibilités de financement réalistes que des engagements qui sont assujettis à ces droits de résiliation du prêteur éventuel d’aller au-devant du problème; un dialogue franc entre l’emprunteur et le prêteur constitue généralement la meilleure approche.
  • Certains prêteurs alternatifs qui utilisent des fonds d’investissement à capital variable comme source principale de financement de leurs prêts ont reçu un nombre élevé de demandes de remboursement provenant des investisseurs et ont sécurisé leurs fonds. Ces prêteurs ne consentiront pas de nouveaux prêts à court terme.
  • Sur une note positive, la semaine dernière et cette semaine, d’autres prêteurs canadiens ont consenti de nouveaux prêts hypothécaires commerciaux sur divers types d’actifs. Les détails de chacun de ces prêts et les obligations contractées par les prêteurs ne sont toutefois pas encore connus.

Que pourrait-il se passer?

Dans une certaine mesure, prévoir ce qui pourrait se passer à l’avenir revient à jouer les devins. Toutes les prévisions dépendent fortement de la durée et de la gravité de la crise actuelle et de la récession qui suivra inévitablement. Mais si l’on se fie à l’expérience vécue aux États-Unis pendant la « Grande Récession » de 2007 à 2009 (qui a eu des effets dévastateurs sur le crédit hypothécaire américain pendant de nombreuses années), nous pouvons raisonnablement nous attendre à ce que la situation évolue en totalité ou en partie comme suit :

  • Les évaluations immobilières constituent actuellement le plus grand problème des prêteurs hypothécaires. L’interruption généralisée des flux de trésorerie liés aux biens, l’incertitude entourant la perspective d’une reprise économique rapide et la probabilité d’une reprise inégale entre les différents secteurs du marché et les différentes catégories d’actifs ont fait des évaluations immobilières un problème épineux. Les emprunteurs doivent s’attendre à ce que les prêteurs cessent temporairement d’accorder de nouveaux prêts dans la plupart des secteurs du marché et des catégories d’actifs pendant qu’ils évaluent la durée et la gravité de cette perturbation et ses effets exacts sur les flux de trésorerie liés aux biens. Ce problème ne touche pas seulement le marché hypothécaire, mais aussi la liquidité, les taux de capitalisation et les opérations immobilières sur le marché en général.
  • Il est encore trop tôt pour faire des prévisions fiables sur l’étendue des défauts de remboursement des prêts hypothécaires commerciaux canadiens et des insolvabilités dans le secteur immobilier, compte tenu du nouveau paradigme du marché hypothécaire canadien avec lequel nous sommes aux prises. Nous pouvons toutefois affirmer que l’extraordinaire marché immobilier haussier des années 1997 à 2019 est probablement terminé, et qu’il semble presque certain qu’il y aura une augmentation significative des défauts de paiement hypothécaires, des pertes sur prêts et des insolvabilités dans le secteur immobilier. Les prêteurs hypothécaires devraient assumer et tarifer ces nouveaux risques en conséquence. À court et à moyen terme, les prêts seront surtout consentis selon une approche prudente.
  • En fonction du volume des demandes de congés de paiement et des défauts éventuels de remboursement des prêts auxquels ils sont actuellement confrontés, et compte tenu des autres facteurs internes et externes présentés ci-après, il est raisonnable de s’attendre à ce que de nombreux prêteurs hypothécaires canadiens diminuent le nombre de nouveaux prêts hypothécaires accordés ou, dans certains cas, cessent tout simplement d’en accorder.
  • De nombreux prêteurs hypothécaires canadiens comptent peu ou, dans certains cas, pas de hauts dirigeants ou d’employés ayant déjà vécu une récession immobilière au Canada de quelque nature que ce soit, ni à plus forte raison une perturbation du marché de cette ampleur. Bon nombre de ces prêteurs ne disposent pas de l’expérience, des ressources ou des protocoles de gestion hypothécaire internes nécessaires au traitement d’une avalanche de demandes de congés de paiement et de défauts éventuels visant leurs portefeuilles de prêts actuels ni, a fortiori, au traitement des nouveaux prêts. Sur une note positive, les prêteurs hypothécaires plus expérimentés et dotés d’une meilleure structure du capital ne survivront pas seulement à cette crise, mais prospéreront.
  • À court terme, il sera difficile, ou du moins plus coûteux, de financer des biens qui sont des actifs de mise en valeur dont les garants sont dans une situation financière précaire ou sont dotés d’une structure du capital faible ou encore évoluent dans les secteurs du marché plus gravement touchés, comme les secteurs du détail et de l’accueil.
  • Les prêteurs qui accorderont de nouveaux prêts hypothécaires réclameront des protections et un contrôle accrus en lien avec les biens hypothéqués et les parties au prêt, notamment des garants et des conventions de prêt plus solides, des dispositions sur la tarification modulaire (qui permettent au prêteur d’augmenter unilatéralement les tarifs sur les marchés volatils), des indicateurs et des engagements liés au prêt qui sont axés sur les flux de trésorerie continus, le BAIIA et les réserves minimales de liquidités et de capital de l’emprunteur, les réserves pour prêts, la gestion de la trésorerie, la communication plus fréquente et détaillée de l’information financière (tant en ce qui concerne le bien que les parties au prêt) et l’utilisation de structures d’accueil. Les droits d’approbation du prêteur sur les changements de contrôle des parties au prêt (y compris les garants finaux) seront probablement étendus.
  • Outre qu’ils utiliseront plus fréquemment les structures d’accueil, nous prévoyons que les prêteurs accorderont une attention particulière aux besoins de liquidités et de capitaux propres des parties au prêt (y compris les garants) de façon continue et évalueront périodiquement (trimestriellement) ces besoins pendant la durée du prêt.
  • La stabilité financière et les liquidités des locataires (en particulier les locataires-clés) seront particulièrement importantes pour la souscription de prêts à l’avenir. Avant la crise actuelle, la communication d’information financière par les locataires était rare, voire inexistante. Il sera primordial pour les propriétaires et leurs prêteurs, au cours des deux ou trois prochains mois, de déterminer le type d’information financière, le cas échéant, qu’il est raisonnable et pratique d’obtenir régulièrement de la part des locataires. Étant donné que de nombreux locataires ont demandé des réductions de loyer, les propriétaires peuvent désormais minimalement exiger des locataires la communication régulière d’information financière, aussi longtemps que les prêteurs hypothécaires existants ou futurs demanderont pareille information.

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MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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